פרטי הנכס
הגדירו את הנכס אותו תרצו לבדוק
מאפיינים ותחזוקה
האם בכוונתך למכור את הדירה הקיימת?
הגדרות מתקדמות (עליית ערך, ריק, אינפלציה) ▼
מימון ועלויות
כמה הון עצמי יש לכם, ומהן עלויות הרכישה?
סכום זה ישמש לרכישת הדירה (מקדמה + הוצאות) או להשקעה בשוק ההון בתרחיש האלטרנטיבי.
עלויות נלוות (עו"ד, תיווך...)
מוגדרות כברירת מחדל, לחץ לשינוי
▼
האלטרנטיבה: שוק ההון
אם לא תקנו דירה, כיצד תושקע המקדמה?
בשורה התחתונה
בטווח של 10 שנים, השקעה זו צפויה להניב רווח גבוה יותר משמעותית.
3. השוואת תזרים חודשי שוטף
נדל"ן: תזרים נטו
שוק ההון: הכנסה פסיבית
תחזית הוצאות תחזוקה (Opex & Capex) מודל תחזוקה דינמי
| שנה (גיל) | ועד (חודשי) | בלאי (חודשי) | סה"כ חודשי |
|---|---|---|---|
| ממוצע חודשי | - | - | - |
🔍 איך אנחנו מחשבים את הוצאות האחזקה?
מאחורי הטבלה שלמעלה עומד מודל מתמטי מתקדם המשלב פונקציית סיגמואיד לחיזוי בלאי, מקדם התייקרות שנתי ופרדוקס המגדלים החדשים
קרא את המתודולוגיה המלאהצמיחת ההון (10 שנים)
הפער לטובת הנדל"ן: ₪0
סיכון בסיס (Basis Risk)
ללא דירה בבעלות, עליית מחירי הדיור עלולה לשחוק את כוח הקנייה של תיק ההשקעות שלך בעתיד.
סיכום פיננסי מלא (שנה 10)
נדל"ן
שוק ההון
חישוב...
חישוב...
חישוב...
חישוב...
תזרים שנתי (נכנס/יוצא)
מתודולוגיה: מודל חיזוי הוצאות אחזקה ובלאי
Actuarial Maintenance Model
הערכת התשואה הריאלית של נכס מחייבת מעבר מחישוב סטטי של "הוצאות ועד בית" למודל דינמי של ניהול מחזור חיי נכס (Lifecycle Asset Management). המחשבון מיישם מודל רציף המפריד בין הוצאות תפעול שוטפות לבין צבירת הון מובנית לחידוש מערכות.
1. ניהול תפעולי (Opex - Operating Expenses)
רכיב זה משקף את העלויות השוטפות לאחזקת המבנה. המודל משקלל את "פרדוקס המגדלים" – בניינים חדשים ומורכבים מאופיינים בהוצאות תפעול גבוהות משמעותית בשל ריבוי מערכות אלקטרו-מכניות (מעליות מהירות, משאבות לחץ, מערכות סינון וכיבוי אש).
2. הפרשה הונית לבלאי (Capex - Capital Expenditures)
זהו רכיב ה"חוב הסמוי" של הנכס. המחשבון מיישם פונקציית סיגמואיד (Sigmoid Function) מתחום הנדסת האמינות, המדמה את קצב התיישנות המערכות (איטום, צנרת, חיפויים):
3. מקדם התייקרות עלויות (i)
כדי לשמור על ריאליות המודל, אנו משתמשים במשתנה i המייצג את התייקרות העלויות הצפויה (Cost Escalation Factor). נתון זה מוצמד למדד תשומות הבנייה ומשפיע ישירות על שורת ה-NOI ועל התשואה הסופית:
הפרמטרים במודל:
סימולציית עלויות אחזקה (לדירת 100 מ"ר):
| גיל המבנה | שלב הנדסי | השפעת מקדם i על העלות | סה"כ חודשי בתזרים* |
|---|---|---|---|
| 3 שנים | תקופת הבדק | הצמדה ראשונית | כ-570 ש"ח |
| 15 שנים | נקודת פיתול | הצמדה מצטברת ל-15 שנה | כ-990 ש"ח |
| 25 שנים | בניין וותיק | שיא בלאי והתייקרות | כ-1,825 ש"ח |
*הנתונים כוללים הצמדה שנתית של 5% (i) ודמי ניהול (Opex).
הערה מקצועית
המודל המוצג הנו מודל ריאלי ומבוסס, שנועד לספק הערכה שמרנית של הוצאות האחזקה לצורך חישוב תשואה (NOI). עם זאת, יש להתייחס לנתונים כאל הערכה בלבד. בנדל"ן יתכנו תמיד חריגות משמעותיות (Outliers) כתוצאה מאיכות בנייה משתנה, רמת הניהול במבנה או אירועים בלתי צפויים שאינם ניתנים למידול. המודל אינו מהווה תחליף לבדיקה הנדסית פרטנית.